003010关于办理商品房权属登记的约定如下：

第十五条产权登记协议。

出卖人应当自该商品房交付之日起90日内完成该房地产的初始登记。因出卖人的责任，买受人无法办理房产证的，双方同意按照下列第——项办理：

1.买受人退房的，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起——日内将已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的——赔偿买受人损失。

2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的——元向买受人支付违约金。

3.——

其他城市商品房买卖合同的很多模式也有类似的条款。但是，由于买卖双方对商品房许可证发放期限的相关法律法规不了解，因此产生了很多争议。本条第3款是买卖双方最关心的问题。卖方通常想通过第3项的约定延长申请许可的时间，而买方则想知道第3项的约定是否侵犯其合法权利。

在买卖双方合法利益的前提下，结合相关法律法规，就第三项如何约定进行如下分析：

 首先从买受人的角度来说，因为我已经购买了商品房，我认为买受人最敏感的不是合同约定的许可期限的长短，而是这个约定是否侵犯了他的合法利益。签订商品房买卖合同时，开发商作为卖方往往处于强势地位，一般不允许买方修改合同条款。然而，由于刚性需求，买方只能妥协并签署合同。由于中国房地产市场的现状，绝大多数买家注定处于弱势地位。

因此，为了缩小买卖双方的权利差距，缓解房地产交易中的矛盾，法律对商品房出卖人应当履行的义务作出了强制性规定。买受人在签订商品房买卖合同后发现合同中有规避法律义务条款的，可以主张该条款无效。

其次，从卖方的角度来说，我当然希望合同条款能按照我自己的意愿签订。但是，一旦合同条款违反法律，即使买方被流氓强迫签署合同，卖方也将承担条款无效的风险。而且，一旦认定该条款无效，卖方需要依法履行义务，使卖方无法实现利益最大化。因此，在确定合同条款时，卖方将在法律范围内实现自身利益最大化。

就合同范本第十五条第三款的具体内容而言，第三款未约定，买卖双方按照第一款、第二款处理，对买方最为有利。如果同意第3款，买方应如何判断该协议是否侵犯了他的合法利益，或者卖方应如何在第3款中实现自己利益的最大化？这是一场权利和义务的游戏。

我们先来分析一下商品房产权登记的相关法律法规：

一、《武汉市商品房买卖合同（范本）》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；商品房买卖的购买人应当自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

这一条似乎是对购房人的强制性要求，即自交付或签订合同之日起90日内，购房人必须办理土地使用权和房屋所有权变更登记。但仔细分析，购买人办理上述登记的前提是开发商已取得土地使用权证和房屋所有权初始登记证，否则购买人无法办理土地使用权变更和房屋所有权登记。而且，该条还明确了开发商必须提供必要的证明文件，从《城市房地产开发经营管理条例》就可以看出来，包括房屋所有权初始登记证和土地使用权证。因此也可以理解为，开发商必须在房屋交付使用后90日内取得土地使用权证和房屋所有权初始登记证。

二.《房屋登记管理管理办法》第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前，委托具有房地产测绘资质的单位按项目进行测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审批后，方可用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当自商品房交付之日起60日内，向房屋所在地房地产行政主管部门提交办理房屋权属登记所需提供的材料。

第十六条新建房屋，申请人应当在房屋竣工后3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交土地使用证或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等相关证明文件。

这两条进一步规定了开发商申请房屋所有权初始登记和提交初始登记材料的期限。结合《商品房销售管理办法》中的规定，开发商办理房屋所有权初始登记的义务可以概括为：房地产开发企业应当自商品房交付之日起60日内向房地产行政主管部门提交办理房屋所有权登记的材料，并申请办理房屋所有权初始登记。此外，上述登记应在商品房交付之日起90日内完成，并取得房屋初始权属证书。

三.《城市房屋权属登记管理办法》第十八条因出卖人的原因，买受人在下列期限届满后仍未取得房屋所有权证书的，除当事人另有特别约定外，由出卖人承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；(2)商品房买卖合同标的物为未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的房屋所有权登记期限届满后超过一年的，买受人因出卖人的原因不能办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同。

和赔偿损失的，应予支持。
　　这两条是对开发商违反办理房屋产权初始登记的法定期限，从而使购房者无法办理房屋产权变更登记，开发商应该对购房者承担的法定责任。从第十八条可以看出，如果当事人没有特殊约定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应该承担违约责任。这里明确了买卖双方可以约定办理房屋所有权登记的期限，那这是否意味着双方可以任意约定办理房屋所有权登记的期限呢？
　　如果双方约定：“自房屋交付使用之日起180日内，出卖人应该办理房屋权属初始登记，由于出卖人的原因，买受人无法在上述期限取得房屋权属登记证明的，出卖人应该承担违约责任。”房屋交付使用满90日后，买方要求追究卖方的违约责任，是否合法？
　　仔细分析第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、（二）、（三）”可以看出，买受人可以（一）、（二）、（三）中任何一个为理由要求出卖人承担违约责任，即不管双方约定期限是什么，只要房屋交付使用满90日，买受人因出卖人原因无法取得房屋权属登记的，都可以要求出卖人承担违约责任。但是此处又有一个例外，即“双方有特殊约定的，买受者则不能以（一）、（二）、（三）为由要求出卖人承担违约责任”，那么这个特殊约定就应该理解为双方明确排除买方的此项权利，如双方约定“由于出卖人的原因，买受人无法取得房屋权属登记的，买受人只能在房屋交付使用180日后才能要求卖方承担违约责任。”
　　故仅仅约定“自房屋交付使用之日起180日内，出卖人应该办理房屋权属初始登记，由于出卖人的原因，买受人无法在上述期限取得房屋权属登记证明的，出卖人应该承担违约责任。”并为排除买受人根据第十八条规定享有的权利，故这样约定对于出卖人来说并没有任何效果。
　　其实商品房买卖合同范本的第十五条的文字表述是非常精确合理的。该条首先就明确了出卖人的法定义务即“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。”继而马上表面“因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第 —— 项处理：”这是为了告诉买受人，出卖方有在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记的法定义务，其违反法定义务，买受人可以要求承担违约责任，第1、2项为买受人要求出卖人承担违约责任的方式。第3项空白是指双方可以做其他约定，即买卖双方可以选择其他方式处理上述问题。
　　前面已经提到，合同条款一般由开发商决定，买受人只能接受。故此第3项是“暗示”开发商可以在自己违反法定义务的情况下，排除自己的违约责任。而开发商往往是明白此“暗示”，但又做出愚蠢的无效约定。
　　如我见到过的约定：“如出卖人在150天的时间内将办理房地产权属登记所需的资料报产权登记机关后，由于相关房地产权属登记机关的工作流程原因导致买受人不能在规定的时间内办理房地产权属证书的，出卖人应予免责。”法律明文规定出卖人向房屋登记管理机关提交房屋权属初始登记资料的时间是自房屋交付使用后60日内，出卖人排除自己的法定义务，当然属于无效约定。
　　简单来说，第3款的约定只能是排除买受人要求承担违约责任的权利，不能排除出卖人应该承担的法定义务。如想达到效果应该这样约定：“因出卖人的责任，致使买受人从房屋交付使用之日起超过180日无法办理房屋权属登记的，买受人有权退房，在此之前出卖人可以不承担违约责任。”
　　此处又要提醒买受人注意了，出卖人的确可以通过约定排除其违约责任，但是排除的期限并不是无限的。如第3款中约定：“因出卖人的责任，致使买受人从房屋交付使用之日起超过两年无法办理房屋权属登记的，买受人有权退房，在此之前出卖人可以不承担违约责任。”是否合法呢？
　　这在第十九条中规定了，第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”也就是说无论卖方如何排除其违约责任，只要因其原因致使买受人无法办理房屋所有权登记超过法定最后期限满一年的，买受人可以按照法律规定请求解除合同和赔偿损失。即上述两年的约定无效。
　　笔者认为，对于开发商来说最有利的约定，应该是：“因出卖人的责任，致使买受人从房屋交付使用之日起超过十五个月无法办理房屋权属登记的，买受人有权退房，在此之前出卖人可以不承担违约责任。出卖人在买受人提出退房要求之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 2 ％赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的 2 ％向买受人支付违约金。”并且标红处的违约责任还可以降低。
　　同时，买受人在看见买卖合同中有这样的条款时，千万要考虑清楚，否则后患无穷。